Kizárás vagy rövid eladás

Ha a hitelfelvevő következetesen nem teljesíti a jelzálogkölcsönöket, akkor az ingatlant kizárják. A kizárás, a hitelező átveszi az ingatlan tulajdonjogát, és kilakoltatja a hitelfelvevőt. A kizárt ingatlanokat árverésen vagy hagyományos ingatlanügynökök útján lehet eladni. A hitelfelvevők számára a kizárás súlyosan károsítja hitelképességüket.

A rövid eladás gyakran használják a kizárás alternatívájaként, mivel enyhíti a kiegészítő díjakat és költségeket mind a hitelező, mind a hitelfelvevő számára. A hitelfelvevő hitelképességére gyakorolt ​​negatív hatás általában rövidebb egy rövid eladásnál, mint a kizárás esetén, ám a rövid lejáratú eladás általában sokkal több papírmunkát jelent minden fél számára.

Összehasonlító táblázat

Kizárás és a rövid eladás összehasonlító diagramja

	Kizárás	Rövid eladás
Lehetséges, hogy 3000 dollár vagy annál több áttelepítési ösztönzőt kap	Nem	Igen
Használva, amikor	A hitelfelvevő nem teljesíti a fizetéseket	A hitelfelvevő, aki nem képes jelzálogkölcsön-kifizetéseket fizetni, többet tartozik a ház jelenlegi értékénél, és a hitelező egyetért azzal.
Által értékesített	Kölcsönadó	háztulajdonos
Értékesítési módszer	Aukción a vagyonkezelő eladó	Ingatlanügynök
A hitelképességre és a hitel történelemre gyakorolt ​​hatás	Leesik 200 - 400 pont. A jelentés 7 évig marad.	Ejtés 50 - 150 pont. Felsorolva a hiteljelentésben, ha a hitelező az adósságcsökkentésről számol be a hitelinformációs ügynökségeknek.
Kezdeményezte	A hitelező	A háztulajdonos
Jövőbeli kölcsönök	Jelentést kell készítenie a jövőbeni hitelkérelmekről	Lehet, hogy nem jelentenek bejelentéseket a jövőbeni hitelkérelmekről
Ki ellenőrzi az ingatlant	A hitelező	A háztulajdonos
A jövőbeli lakásvásárlások korlátozásai	Vásárolható 5 év korlátozásokkal, vagy 7 év korlátozások nélkül	Bizonyos körülmények között azonnal megvásárolható

Tartalom: Kizárás vagy rövid eladás

• 1 Jogosultság és felhasználás
• 2 Hogyan működnek az árverések és a rövid eladások??
  • 2.1 Kizárási folyamat
  • 2.2 Rövid eladási folyamat
• 3 Vásárlók szövődményei a Foreclosures vs Short Sales kategóriában
• 4 Hitelminősítés
• 5 Jövőbeli háztulajdon
• 6 Legfrissebb kirekesztési hírek
• 7 Hivatkozások

Jogosultság és felhasználás

A kizárást akkor használják, amikor a háztulajdonos nem teljesítette a lakáshitel-kifizetéseket. A hitelező birtokolja az ingatlant, amelyet a kölcsön fedezetéül ígértek. Miután egy ingatlanot kizártak, a hitelező eladásra állítja fel, és a bevételt a jelzálogkölcsön egyenlegének behajtására használja fel..

A rövid eladások akkor állnak a hitelfelvevők rendelkezésére, ha többet tartoznak, mint otthonuk jelenlegi értéke a piacon. A rövid eladás egyaránt felhasználható olyan helyzetekben, amikor a háztulajdonos aktuálisan kezeli a jelzálogkölcsön-fizetéseket és amikor elmaradtak. A shortolás befejezéséhez azonban szükség van a hitelező jóváhagyására; A hitelezők nem kötelesek elfogadni az eladást.

Hogyan működnek az árverések és a rövid eladások??

Kizárási folyamat

A hitelfelvevő lakóhelyétől függően a kizárás magában foglalhatja a bírósági rendszert. További információ: Bírósági kizárás vs. Nem bírósági kizárás.

Három-hat hónap elmulasztott kifizetések után a hitelező rögzíti a nemteljesítésről szóló értesítést, amely értesíti a hitelfelvevőt a kizárással szemben, és megad egy újbóli bevezetési időszakot a dolgok rendezéséhez, adósságok megfizetésével vagy egyéb viták rendezésével. A helyreállítási időszak hossza államtól függően változik: egyes államok mindössze öt napot adnak a hitelfelvevőknek a viták és tartozások rendezésére, mások pedig 90 napot adnak a hitelfelvevőknek..

Ha a jelzálog ki nem fizetett egyenlege három hónapon belül nem kerül kifizetésre, a háztulajdonos értesítést kap eladásáról. Az ingatlant ezután megbízottnak adják el aukción a legmagasabb ajánlatot tevő személynek, akinek 24 órán belül készpénzben kell fizetnie. A nyitó ajánlat általában megegyezik a fennálló hitel egyenleggel és a bank esetleges esetleges további ügyvédi díjaival.

Itt van egy videó, amely öt fő kritérium alapján hasonlítja össze a kivezetések folyamatát és hatását a rövid eladásokra:

Rövid eladási folyamat

Ha az ingatlan piaci értéke alacsonyabb, mint a fennálló jelzálogkölcsön, és a hitelfelvevő nem engedheti meg magának, hogy megfizesse a jelzálogkölcsönt, a hitelező (egy vagy több bank) dönthet úgy, hogy elfogadja az eladást. Rövid eladás esetén az ingatlan eladásából származó bevétel nem éri el a jelzálog-egyenleget, ami az egyik oka annak, hogy a hitelezők vonakodnak elfogadni a hitelfelvevő rövid távú eladására vonatkozó ajánlatát. A hitelezőknek a rövid lejáratú eladás után fennálló tartozásait hiánynak nevezzük. A rövid lejáratú adásvételi megállapodások nem feltétlenül mentesítik a hitelfelvevőket a kölcsön hiányosságainak visszafizetésére vonatkozó kötelezettség alól, kivéve, ha a felek kifejezetten megállapodnak.

Rövid eladás esetén a háztulajdonos ingatlanügynökkel forgalomba hozza a házat. Úgy kezelik, mint bármely más otthoni eladást. Miután a háztulajdonos elfogadta az ajánlatot, azt a banknak is el kell fogadnia. 3 - 6 hónapig tarthat, amíg a rövid eladás lezárul, és a siker nem garantált. A Szövetségi Lakásfinanszírozási Ügynökség (FHFA) azonban 2012-ben új szabályokat dolgozott ki, amelyek megkönnyítik és gyorsítják ezt a folyamatot. Például a jelzálogkölcsön-hitelezőknek az ajánlattételtől számított 30 napon belül válaszolniuk kell a rövid eladási ajánlatra.

Az augusztus 2012 augusztusában az FHFA intézkedéseket jelentett be a víz alatti otthonok - olyan házak, ahol a fennálló jelzálogkölcsön meghaladja a ház aktuális piaci értékét - rövid eladásának megkönnyítésére a háztulajdonosok számára, ideértve a pénzügyi nehézségekkel küzdő, de még nem hagyott ki emberek számára nyújtott segítségnyújtást. jelzálog-kifizetések. A 2012 novemberében hatályba lépett terv szerint csak a Fannie Mae és a Freddie Mac által garantált jelzálogkölcsönök jogosultak erre a segítségre, és 6000 dolláros felső határ van arra a pénzösszegre, amelyet a második jelzálogkölcsön-birtokosok kaphatnak, ha rövid eladás következik be. befejeződött. Ennek az intézkedésnek az a célja, hogy csökkentse a második jelzálogkölcsön-tulajdonosok arra irányuló ösztönzőit, hogy a ház eladásából származó jövedelmük felett megváltozzanak, ily módon elkerülve a késedelmeket és megkönnyítve az eladás teljesítését. Az új szabályok azt is lehetővé teszik, hogy a jelzálogkölcsön-fizetés elmulasztásával és súlyos pénzügyi problémákkal küzdő háztulajdonosok kevesebb dokumentumot nyújtsanak be az shortoláshoz. A háztulajdonosok gyorsabb jóváhagyást kapnak, ha pénzügyi nehézségekkel küzdenek, például elveszített munka, válás, családi halál vagy munkahely-áthelyezés..^[1]

Szövődmények a vásárlók számára a Foreclosures vs Short Sales kategóriában

Az árverések és a rövid eladások mély kedvezményeket kínálnak a vásárlók számára. Valaki, aki röviddel eladva vásárol házat, elvárhatja, hogy a ház 10% -kal kevesebbet fizetjen, mint egy rendes otthon a piacon; az árverések még olcsóbbak, gyakran körülbelül 30% -kal..^[2] Ezek a vásárlások azonban nem fordulnak elő komplikációk nélkül.

A kizárt ingatlanok leggyakoribb problémája az, hogy ezeket gyakran „a jelenlegi állapotban” adják el, így a ház javításokat igényelhet, amelyek néha nagyon költségesek. Amikor egy kizárt ingatlanot vásárolnak aukción, a vevőnek készpénzt kell fizetnie ugyanazon a napon, ami azt jelenti, hogy nem tudja megvizsgálni az ingatlant, és ezért fogalmuk sincs a szükséges javítások mértékéről. Előfordulhat, hogy a kizárt ingatlan vásárlóját meg kell fizetni az előző tulajdonos által fizetetlen ingatlanadókat. Végül, a visszaváltási törvények lehetővé teszik a hitelfelvevőknek, hogy visszaszerzzék kirekesztett házukat, még akkor is, ha a házat a kizárás után új vevőnek adták el. Ez sok bonyodalmat okozhat a kizárt ingatlanok vásárlóinak.

A rövid eladási ingatlanokat gyakran beszerzési áron alacsonyabb áron is vásárolják. A folyamat azonban nagyon időigényes lehet. Ingatlan vásárlása rövid eladás esetén általában sokkal hosszabb időt vesz igénybe, mert nem csak a vevőnek és az eladónak kell megállapodnia az eladásban. Minden ingatlan-zálogjoggal rendelkező hitelezőnek el kell fogadnia az eladást is. Ha az első jelzálogkölcsönt az eredeti hitelező értékesítette újra, akkor több bank tulajdonában lehet. Ha van egy második jelzálog a házon, akkor a második jelzálogban szereplő hitelező (k) is zálogjogosok lehetnek. Az összes hitelező számára a rövid eladás jóváhagyása időt vesz igénybe, és akár megakadályozhatja az ügylet lezárását, ha a hitelező nem ért egyet, vagy ha az eladó a hosszú várakozás során már nem tudja megtenni jelzálogkölcsön-kifizetéseket (és ezért kizárhatják őket). A legtöbb értékesítés 3–12 hónapig tart. Ezenkívül a rövid eladások kockázatosak a vásárlók és az eladók számára, mivel a bank bármikor visszavonhatja a házat a piacról, következmények nélkül.

Hitelminősítő

A kizárás miatt a hitelfelvevők hitelminősítése 200-400 ponttal csökkenhet. A hiteljelentésben 7 évig marad. Ez nagyon negatív hatással lehet a jövőbeli hitelfelvételre és akár a munkalehetőségekre is, ha a potenciális munkáltató az összes alkalmazott biztonsági ellenőrzését megköveteli. A kizárások az ember nyilvántartásának részét képezik.

A rövid eladás 50-130 pontot okozhat a hitelképességben, bár a jelentős csökkenés általában azért következik be, mert a hitelfelvevő nem teljesíti a kölcsönt. A hiteljelentések azt állítják, hogy a rövid lejáratú ügylet során a kölcsönt „kiegyenlítették”, „fizettek a megállapodás szerint” vagy „teljes egészében kevesebbet fizettek be”.

Jövőbeli háztulajdon

A ház kizárása után az egyén 5 év alatt, bizonyos korlátozásokkal, vagy 7 év alatt korlátozások nélkül jogosult új ház vásárlására. Az egyéneknek minden jövőbeni hitelkérelemről be kell jelenteniük a kizárást.

Rövid eladás után az egyén azonnal vásárolhat új otthont, ha fizetése soha nem haladta meg a 30 napot, és a hitelező nem követeli meg a kölcsönt. Az új hitelező megtalálása azonban nehéz lehet.

Legfrissebb piaci kizárási hírek

Irodalom

• Wikipedia: Rövid eladás (ingatlan)
• „Rövid eladások” a növekedésért - Wall Street Journal
• Hogyan szerezhetek pénzt egy rövid eladásért? - About.com
• A kizárás vásárlásának előnyei és hátrányai - FrontDoor.com